Cuando se acerca el verano y la llegada de los turistas, muchos propietarios ponen sus apartamentos en alquiler a través de plataformas de Internet. ¿Cómo tributan estos alquileres a efectos de IVA y qué se debe tener en cuenta?
Diferentes escenarios
A la hora de determinar cómo tributan estas operaciones, es preciso analizar los servicios que presta la plataforma online.
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Alquiler
Si la página web se limita a poner en contacto a inquilinos y a propietarios, siendo usted –propietario del apartamento– el que figurará como arrendador ante el inquilino, no existirán diferencias respecto a un alquiler “normal”. Dado que se estará arrendando una vivienda a un particular, el alquiler estará exento de IVA y no deberá repercutir dicho impuesto por el arrendamiento.
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Subarrendamiento
Según el contrato, la plataforma es la que realmente arrienda la vivienda y después la cede a los inquilinos, esa cesión posterior será un subarrendamiento. En ese caso, usted, como propietario, deberá repercutir IVA en el arrendamiento al tipo del 21%, dado que su inquilino –la plataforma en este caso– ya no estará destinando el inmueble a vivienda, sino a un uso distinto –el subarrendamiento–. En este caso, si el titular del inmueble es empresario o profesional y formaliza el contrato con el intermediario, la operación estará sometida a IVA al 21%. Además, para la el arrendatario el rendimiento que perciba por la figura de subarriendo tendrá la consideración de capital mobiliario con la retención correspondiente del 19%. Si el propietario del apartamento es un particular la factura sólo llevará IVA al 21%, no llevará retención.
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Intermediación
En cualquier caso, esté atento a cómo está redactado el contrato. El IVA al 21% sólo se aplica si quien figura como arrendatario es la propia plataforma. Por tanto, si usted cobra de la plataforma, pero ésta sólo hace de intermediaria en el pago y descuenta una parte del precio como comisión, no habrá subarrendamiento y el contrato no llevará IVA.
Alquiler con servicios
En caso de que no se trate de un subarrendamiento y usted sea el que figure como arrendador frente a los turistas que van a residir en su vivienda, también debe tener en cuenta si usted va a prestar algún servicio que pueda calificarse como servicio de hostelería. Por ejemplo, si usted o una empresa contratada por usted cambiará periódicamente la ropa de cama o de baño, si ofrecerá servicio de desayuno o cena, etc. En ese caso, el arrendamiento de la vivienda a los turistas estará sujeto a un IVA del 10% (es decir, el IVA aplicable a los servicios de hostelería). Además, usted deberá darse de alta en Hacienda en el epígrafe 685 (“Alojamientos turísticos extrahoteleros”).
No son servicios hoteleros. A estos efectos, tenga en cuenta que no son de hostelería (y, por tanto, no le obligarán a repercutir IVA):
- Los servicios de limpieza del apartamento y de cambio de ropa prestados a la entrada y a la salida de cada período de alquiler.
- La limpieza de las zonas comunes del edificio en el que esté la vivienda (portal, escaleras, etc.).
- Los servicios de asistencia y mantenimiento que deba prestar en caso de incidencias y eventuales reparaciones de fontanería, electricidad, cristalería, persianas, electrodomésticos…
No obstante, aunque los servicios que usted preste sí puedan considerarse como hoteleros, dispone de una alternativa para no tener que repercutir IVA al 10% ni darse de alta en el IAE. En lugar de ser usted el que contrate a una empresa de catering y/o de limpieza para que preste los servicios, que sean los turistas quienes lo hagan. Así el arrendamiento estará exento de IVA. Eso sí, en ese caso, al no tratarse de un alquiler destinado a uso estable y permanente de vivienda, deberá consultar la normativa de su comunidad autónoma para ver cuánto se debe tributar por ITP (en general, será exigible un pequeño pago a cargo de los inquilinos).
Si usted (y no la plataforma) actúa como arrendador frente a los inquilinos y no presta servicios hoteleros, el alquiler estará exento de IVA. Eso sí, en ese caso, estos alquileres pueden quedar sujetos a un pequeño pago en concepto de ITP.